Babiano Abogados
170203-Babiano abogados-37.jpg

Blog

Artículos y Actualizaciones Legales

Asesoramiento legal: Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos

impuesto-valor-terrenos.jpg

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la validez de la cláusula que imponía al comprador de una vivienda el pago del llamado impuesto de plusvalía o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la acción de nulidad por abusiva de una cláusula incorporada a un contrato de compraventa de vivienda que imponía a los compradores la obligación de pagar la plusvalía. La Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y estimó parcialmente la demanda declarando la nulidad de la cláusula y condenando a la demandada al reintegro a los actores de la cantidad abonada por tal concepto. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la demandada. El objeto del proceso versaba sobre la validez o nulidad por abusiva de una cláusula incorporada a un contrato de compraventa de vivienda de la que se deriva para los compradores la obligación, que a falta de pacto correspondería a la parte vendedora, de pagar el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos.

El asunto resulta curioso porque el Tribunal Supremo había mantenido en anteriores resoluciones que con base en los artículos 1255 y 1455 del Código Civil se reconocía la validez del pacto que deriva el pago del impuesto de plusvalía del vendedor al comprador. Ahora, en esta sentencia que comentamos, el Tribunal Supremo justifica la nulidad de la cláusula porque lo que se debate es que el pacto es nulo cuando, por abusivo, contradice la normativa de consumidores. Entendiendo que esta postura no es contradictoria con las anteriores sentencias ya que en el caso de autos prevalece la normativa específica en sede de consumidores sobre la teoría general de la aplicación del Código Civil. Por consiguiente, una cosa es la validez del pacto con carácter general (art. 1255 y 1455 del Código Civil) y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.

Consecuentemente con este hilo argumental se aplica la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en la que se establece que "se considerarán abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".

Por tanto los requisitos para que la cláusula sea considerada abusiva serían los siguientes:

  1. Que no haya sido negociada individualmente. Esto es fácil de probar en aquellas promociones en la que existan varios contratos de compraventa en las que se incluya esta cláusula. Cuando se trate de compraventa de viviendas de forma aislada y que no formen parte de una promoción será más complicado probar este requisito. En cualquier caso es muy útil dejar constancia por escrito que se acepta dicha cláusula por imposición del vendedor pues de otra forma no se podría adquirir la vivienda.
  1. Que no exista buena fe. En el caso concreto el tribunal apreció la falta de información veraz desde el primer momento del proceso de compraventa porque el asunto del pago del impuesto no fue planteado por el vendedor/promotor hasta el momento de la firma de la escritura de compraventa.
  1. Que suponga un desequilibrio patrimonial. El tribunal manifiesta que el sujeto pasivo de este impuesto es el transmitente porque es quien percibe el aumento del valor del inmueble transmitido y como tal beneficiario está obligado su pago. Por contra, la plusvalía objeto del impuesto no genera beneficio alguno para el comprador que sin embargo se ve obligado a responder de una carga económica sin contrapartida alguna.

Por consiguiente, al tratarse de un estipulación no negociada individualmente y que limita los derechos de los consumidores, el Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad de la misma.