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Representación legitima de la comunidad de propietarios

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Hablamos hoy sobre un tema de falta de legitimación del presidente de una comunidad de propietarios para representar judicialmente a la misma sin un acuerdo previo de la Junta. Llega a nuestro Despacho Abogados una sentencia que tiene los siguientes puntos clave: “Impugnación por el presidente de la comunidad de una cláusula estatutaria que eximía del pago de cuotas a un propietario. Falta de legitimación ad causam. El presidente no actuó en representación de la comunidad de propietarios para defender judicialmente los intereses de ésta, sino que ejercitó facultades de la exclusiva titularidad de la Junta de Propietarios, al pretender la reforma de los Estatutos sin que un acuerdo en tal sentido hubiese sido adoptado por el único órgano de la comunidad capaz de adoptarlo, que es la Junta de Propietarios.”

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda formulada por uno de los propietarios y declaró la nulidad de acuerdos adoptados en Junta sin estar incluidos en el orden del día, y estimó la reconvención de la comunidad de propietarios declarando la nulidad de una cláusula estatutaria sobre exención del pago de cuotas. La AP Málaga revocó parcialmente la sentencia del Juzgado y desestimó la reconvención. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios.

Se desestima por diversos motivos.

“El artículo 13.3. de la LPH señala que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten (de tipo orgánico, ha dicho esta Sala en numerosas sentencias), mientras que el artículo 14 .d) pone a cargo de la Junta de copropietarios aprobar o reformar los estatutos y determinar las medidas de régimen interior; debiendo el presidente actuar de conformidad con los acuerdos de la Junta, válidamente adoptados, de los que es mero ejecutor (STS 11 de diciembre 2000).

En lo que aquí interesa supone que el presidente, si bien representa a la Comunidad, ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la junta sobre asuntos de interés general para aquélla. La representación de la comunidad en juicio y fuera de él del presidente no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la junta de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la junta (STS 20 de octubre 2004).

No se trata, por tanto, de poner duda que la representación de la comunidad de propietarios le corresponde al presidente, que es el único legitimado legalmente para representar judicialmente a la comunidad. Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente.”

Se actúa contra uno de los propietarios que forma parte de la comunidad, utilizando el procedimiento iniciado por este, no solo para contestar y oponerse a la demanda, sino para reconvenir interesando la nulidad de una cláusula estatutaria huérfana de acuerdo previo de la junta.

Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala ha legitimado a cualquier comunero para actuar en cuestiones afectantes a elementos comunes cuando no lo haga la junta, beneficiando a la comunidad en lo que fuere favorable su actuación; pero también lo es que la demanda ha sido formulada contra la comunidad y no frente a un determinado comunero y el presidente de la comunidad ha comparecido y contestado a la demanda con esta sola cualidad, y los poderes a procuradores los ha otorgado con esa única legitimación.

El presidente, en suma, sostiene la sentencia recurrida, "no ha actuado en representación de la Comunidad de Propietarios para defender, judicialmente, los intereses de ésta, sino que ha ejercido facultades de la exclusiva titularidad de la Junta de Propietarios, al pretender la reforma de los Estatutos sin que tal acuerdo haya sido adoptado por el único órgano de la Comunidad capaz de adoptarlo, que es la Junta de Propietarios. Por ello, es de apreciar la falta de legitimación ad causam alegada" y, en consecuencia, procede desestimar el recurso, sin entrar en otras consideraciones dependientes de este presupuesto legitimador.